支付百万购房款后，未交付商铺被出租

　　与开发商签订《商铺买卖前期协议》后，分期支付了1670000元购房款，三年后发现商铺已被开发商抵押和出租，商铺买受人林先生起诉安吉某房地产开发公司请求返还购房款并支付相应利息和赔偿房屋增值损失。

　　近日，安吉法院依法审结该起房屋买卖合同纠纷案件，保障了房屋买受人林先生的合法权益。

　　2013年9月，该房地产开发公司推出购物卡活动，认购该卡可抵房款和优先选房，有购房意向的林先生随即认购了十张购物卡，共计花费20000元，后又陆续支付了1020000元房款。

　　2015年6月，双方签订了《商铺买卖前期协议》，就房产的价格、位置、房款支付方式、交房期限、违约责任等事项进行了约定，房地产公司承诺于2017年6月30日前交付房屋，延期交付期间按月利率2%计息可在总房款中扣除。

　　2015年7月，林先生再次支付650000元购房款，房地产公司向其出具承诺书，承诺尽快办理《预售许可证》。

　　最后的结果却让林先生叫苦不迭。

　　林先生表示：“我前后按约支付了三笔款共计1670000元，但是到现在合同没签下，商铺也没交付。而且我去了解才发现，这个工程在2018年3月就竣工验收了，后来这个商铺已被出租给其他商家使用，房地产公司应该对我的损失进行赔偿。”

　　房地产公司则认为：“由于并未办理《预售许可证》，我们和林先生签订的《商铺买卖前期协议》不存在有效的房屋买卖合同关系，所以因为合同形成的承诺书和利息约定都是无效的，我们有权处置涉案房产，无须承担相应赔偿责任。”

　　法院经审理认为：双方虽未签署正式《房屋买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双方签订的《商铺买卖前期协议》上所约定的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应具有的部分主要内容，且原告已按协议约定支付购房款，符合房屋买卖合同成立的基本条件，原、被告之间的房屋买卖合同关系应属有效。

　　且双方至今未签订房屋买卖合同之原因，此前系被告违反约定、违背承诺未办理《预售许可证》，后在条件成就时仍不与原告签订合同、交付房产，此系房地产公司根本违约。原告因此诉请解除合同，应予准许。

　　合同解除后，原告要求返还购房款、采取补救措施、赔偿损失的合理部分诉讼请求，应予支持。

　　最终判令房地产公司返还林先生购房款1670000元并赔偿利息损失，及赔偿案涉商铺增值部分的损失795730元及评估费16183元。

　　法官提醒

　　房地产交易应遵循依法合规、彰显诚信、共同建设良好商业规则和市场秩序的原则。然而部分房地产商在利益的驱动下，选择变相毁约，损害购房者的合法权益。

　　本案中，房地产公司以未办理《预售许可证》为由否定双方房屋买卖合同关系，但办理《预售许可证》系房地产公司之职责，林先生作为购房人无权办理，若以房地产公司不办理预售许可证之违约行为来否定双方购房合同的有效性，显失公平。

　　房地产公司在房屋竣工验收后仍不签订房屋买卖合同且转租给第三人以获利，一方面系从其不法行为中获利，应予惩罚；另一方面则是房地产公司以其行动明确表示不打算履行合同的主要义务，其应当对购房者损失进行赔偿。

　　“诚信”是我国社会主义核心价值观之一，守法诚信是房地产商的安身立命之本，做好行业从业人员的自律和监督，在业内外树立良好口碑，才能在市场中永保竞争力。