我县二手房市场迎来“拐点”？

购房客户在选择房源

　　今年上半年，我县二手房交易面积达48.96万平方米，较去年同期增长158.97%，成交均价维持在8000-8500元/平方米。但7月成交量下滑，成交面积达5.45万平方米，较6月降低70.1 %。

　　在房市向好的当下，情况为何如此？昨日，笔者走访相关部门、中介进行了解。

　　市场升温受多重因素影响

　　“四月至六月初生意非常好，做得好的业务员，每月卖五六套不成问题。”某房产中介负责人张萍回忆，那段时间不是在看房的路上，就是在和客户谈生意。“我们每月销售20多套房子，相当于去年同期业绩的2倍。”她说。

　　缘何市场升温如此迅速？张萍认为，影响的因素有很多，除了安吉自然环境、基础设施建设“红利”持续释放外，关键还在于外地房屋限购和新房企进驻。

　　据了解，今年4月起，杭州、宁波等地陆续出台限购政策，而在5月，碧桂园以总价7.76亿元拍得安吉大道南侧5号、6号地块，折合楼面价达到5352元，创我县楼面价记录，此后，祥生又以5600多元的楼面价刷新了该记录。

　　“这些利好，提振了我县房市信心，新房涨价也导致需求向二手房转移。”某房产中介工作人员夏先生表示，以4月为节点，该中介公司陆续迎来外地客，这类客人需求多样，占每月佣金份额的20%左右；5月以后，二手房房价迅速蹿升，每平方米普涨近千元，卖方主导市场现象明显。

　　然而进入6月中旬，房产中介们明显感受到上门客有所减少。“6月，我县多数银行对首套房贷款利率从优惠折扣调至基准利率，7月初，又提出根据客户情况，在基准利率基础上上浮10%-30%。”夏先生以100万元贷款、20年期还贷为例，在房贷利率上浮10%后，利息将增加6.5万元。他还表示，房贷总体增量控制使得放贷时间变长，二手房的放贷周期从原先的10天左右变成3到4个月，房贷收紧信号明确了，生意变淡也是情理之中的事。

　　交易趋冷放盘业主姿态强硬

　　“现在我这套房要8000元/平方米，我估计等到三小建成后，还会涨一轮。”家住罗马风情城的陈先生，对未来楼盘的价格走向很有信心，他去年初买了该小区的房子，那时只有7000多元/平方米，原本准备挂牌出售的他，最近改变了想法，“涨了一些钱，不过孩子有升学需求，我们不打算卖。”他说。

　　不止是罗马风情城，随着递铺三小迁建工程的明确，该校新址附近的凤栖花园、郎里花园等老小区，也变成了市民眼中的“学区房”，部分挂牌房源的价位也随之抬升。“一手房上涨，这让业主们基本上不愿意低价卖房，都是随行就市，不断升价。”昌硕路某房产中介负责人吕振洲介绍，曾经约了一组对房源有兴趣的客户打算交定金签合同了，但业主却临时后悔，把总价140万元提升到150万元，交易因此搁置。

　　对于当下二手房的价格，吕振洲觉得不容乐观。“现在，部分配套设施不好的老小区都得卖上7000多元/平方米的价格，快赶上新小区了。”他说，其实也不是没有市场，主要是购房者嫌贵，问得多就打消了念头。而且，在经历一轮涨幅后，放盘业主普遍没有转变心态，销售姿态强硬，价格高于消费者预期。

　　就在上月，吕振洲的房产中介仅销售二手房2套，相比前几月的业绩少了5倍有余。“每天有两三批客人，虽然不错，但与年初的行情相比差得多，更多的是询问一手房的。”他说，目前，银行对于二手房的市场估值也基本没有改变，以维多利亚东区一套140平方米住宅为例，其市场价近165万元左右，银行估值为100万元，按首付30%计算，银行可贷70万元，购房者需交95万元才能够得上首付。“新房的情况会好些，这也导致购房者涌入新房市场。”他认为。

　　市场前瞻二手房将保持平稳运行

　　“像罗马风情城、大家幸福里等楼盘，下半年都将新推房源，此外还有春天尚居等楼盘在建，新房房源充足，二手房基本没有暴涨的可能。”某房产中介置业顾问朱孝伟表示，消费者有房可买，关注目光大都会聚焦在新房市场，这也将影响县内二手房整体销量。

　　他的说法也得到了相关部门的印证。笔者从县国土部门了解到，今年上半年，我县累计出让经营性土地面积757亩，下半年计划出让此类土地1000亩，累计出让面积较去年增长89.54%。此外，我县去年房产新开工面积达109.35万平方米，较2015年增长35.96%，这些房产也将在未来几年陆续释放。

　　此外，在银行房贷收紧情况下，县城内房东和购房者双方观望情绪加重，有效挂牌量与成交量也存在下滑的可能。那么下半年，二手房市场的风将往哪拐？“若我县现有调控政策保持不变，一手房均价仍将会小幅上涨，二手房市场观望情绪逐渐加重，但在市场整体向好情况下，价格会保持稳定。”朱孝伟认为。

　　“下半年，我县也有一些项目涉及征迁，及政府货币化安置和房票政策的推行，这也会对二手房市场带来一定影响。”某中介工作人员潘红艳表示，受贷款利率上调及拆迁安置购房客户影响，选择一次性付款方式的客户会有所增加，这也会对二手房交易造成影响。

　　不过也有中介商认为，随着上半年的这一轮购房潮的消退，县城存量一手房源存在“空窗期”，因城市核心辐射影响，城区周边楼盘可能出现溢价，这也将导致近期二手房交易仍将存在波动可能。