【杭州】房企有了新玩法 不卖房子改做“包租公”

　　杭州某房企旗下长租公寓样板房

　　浙江在线-杭州频道5月15日讯(浙江在线记者张卉卉)近日，杭州发布土地新政，规定商品房开发用地如果溢价率达到70%时，可转入竞报自持比例。

　　当开发商自持土地，传统的“卖房”变为“持房”，房企将如何消化手中的房源？这将逼迫房企去盘活手中房源，研发许多新业务，长租公寓由此应运而生。

　　资本的力量真是强大。仿佛一夜之间，长租公寓在杭州四面开花。今年3月，杭州龙湖对外公布，长租公寓品牌冠寓首度在杭亮相，首期两个项目预计7月开业。“龙湖今年在杭的开业指标为2000间。”龙湖相关负责人表示。同时，万科杭州今年也新成立泊寓公寓管理公司，首家泊寓选址萧山，5月开业，规划中今年的开业指标是5000间。

　　年轻租客的新“宠儿”

　　长租公寓不是一个新名词。2016年，杭州的长租公寓突然爆发，拎包客、蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、租客星球等，魔方公寓、YOU+、优客逸家外来运营商竞相来杭布局。但房企对它的青睐却催生了这一事物的成熟。

　　比普通租房更省心，房租价格相对稳定，入住的又大都是同龄人，近年来兴起的长租公寓正快速成为年轻人租房的选择之一，也被市场所看好。

　　早在2015年11月，杭州本土房企德信已经布局这个市场。据德信地产随寓青年社区相关负责人介绍，随寓公寓目前已遍布杭州的城东、城西、城北、城中、留下、转塘、下沙等区域。所有已开业的公寓中，位于北部软件园内的北软随寓人才公寓规模最大，整体包含218个房间和超过500平方米的公共活动区域。该项目今年4月初试营业，目前预定及出租率已达70%以上。

　　不难看出，这是一个充满青春活力的品牌。在随寓青年社区的公众号上，记者看到了几处长租公寓的装修风格。一批90后设计师的前卫创作让它们除拥有酒店的便捷外，还具有个性化的色彩。比如北软随寓人才公寓的一处房型，钢架工艺床和仿实木家具的搭配显得十分前卫。“我们的租客都是刚从大学毕业的白领，他们喜欢这里的设计品位。但更打动他们的是，长租公寓更符合年轻人的生活习惯，有轰趴房、健身房、私人影院等多种娱乐设施。”

　　虽然单间房价月租金比周边同类房源高100~200元，但这类租客还是选择了这里。智能人脸识别门禁系统和24小时的巡逻服务让传统出租房的治安难题迎刃而解，而且，最让租客头痛的维修难题因为24小时管家服务的存在也轻松了不少。

　　有意思的是，和普通的酒店式公寓不同，随寓青年社区还对入住的年轻白领进行身份认证，要求大学以上学历。“接近的文化素质便于这些年轻人的交流。很多租客都特别看重这儿的公共交流空间。每隔一段时间，我们也会免费组织客户去户外旅游，一些年轻的男女还在活动中相识相恋。”也正因为这些颇有文化氛围的元素，随寓青年社区一直保持着接近100%的出租率。

　　品牌房企竞当“房东”

　　杭州本地，目前已有万科、德信、龙湖、绿城等一批房企纷纷以不同形式涉足长租公寓。

　　万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已出租公寓达1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。

　　3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓是龙湖的“主航道”业务，将集中公司的优势资源着力发展。具体来看，冠寓将聚焦北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用3年时间，每年推出1万到1.5万间，第3年争取达到10亿元以上的收入规模，跻身中国长租公寓市场前列。

　　房企涉足长租公寓，自然有自己的考虑。杭州龙湖冠寓运营负责人叶忠表示，相比传统的长租公寓运营商，房企有着三大优势：一是融资成本低，长租公寓本身盈利困难，但相对来说房企可做到较低的融资成本，盈利更可行。二是现成的品牌可直接输出。三是房企手中有更多的存量物业资源，获取房源更容易。

　　据悉，杭州龙湖目前完成布局的共有3个项目，房源主要以轻资产为主，即以长租约租下几层或单幢物业，装修改造后再冠以品牌对外出租。“从中长期看，冠寓会逐步轻重资产并举，即加大自持物业的重资产比例，最终资产轻重比为2:8。”叶忠说。

　　而且，冠寓还打上了“房企”烙印。据悉，冠寓产品分为3个档次，除租金外，还收取服务费。服务费包括物业费和固定服务费，由龙湖物业提供后期物业服务。

　　盈利不多前景可期

　　长租公寓被不少房企列为2017年的首要创新业务。房企究竟意在何处？

　　目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生。20平方米左右的租金每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房要高出一些。

　　“长租公寓的定位有点像快捷酒店，租金并不算太高，房企利润很薄。”一位业内人士表示。习惯于赚快钱的房企要想在长租公寓这块土壤长久待下去，需要的是足够的耐心。

　　虽然万科方面没有透露目前万科泊寓的具体利润率，但据了解，经过严密测算，在覆盖掉所有成本后，目前泊寓还是盈利的。而龙湖长租公寓的毛利率据称在35%左右，虽不是特别高，但相关人士判断，通过后期精细化运营以及进一步客户细分，这个业务未来会是长期可持续的业务板块。

　　相比传统中介租房，长租公寓的优势在于统一管理和服务。德信地产常务副总方静表示，德信在这一领域一直保持着稳健的扩张步伐，目的就是为了做深房地产相关产业链，更好更全面地为客户服务。

　　相关数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿元的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

　　正因为此，进军长租公寓的房企都抱有持久战的打算：从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。如重庆西九万科泊寓就是把公寓优先租给了重庆万科西九项目二期的潜在购房者，租金可用于购买二期房子的抵用款；从长期看，趁早“攻城掠地”，占领市场份额，成为这一行业的龙头企业，也是一个不错的选择。