物管洗牌进入“深水区”

　　为期一个月的物业宣传月落下帷幕，这是我县开展物业宣传月活动的第四个年头，也是物管行业快速发展的四年。

　　在物业管理、服务政策的宣传引导下，我县物业企业从四年前大大小小30余家到如今的29家，虽然数量增减不明显，但其洗牌历程从业委会清退不合格物业中就可见一斑。

　　本外地企业角逐激烈

　　与房产伴生的物管行业，得益于近年来我县房地产市场的活跃，外地开发商频频涌入，不少一线的知名物管企业竞相进驻。

　　“万邦沁河湾的绿城物业、九州昌硕广场的京兴物业等11家物管企业先后进驻，均通过招投标的途径。”县住建局房管科工作人员介绍说。

　　从新建小区亦可看出新进物业与本土物业的角逐。雾城家园前期物业招投标时，接管九州昌硕广场的京兴就凭着服务、价格竞标成功；2010年之后开发的君悦多个楼盘引入绿城服务。

　　本土物业也不落人后。在翡翠湾、尚城公馆、蔷薇郡等竞标成功的专业物管企业洁兰、实现“父子分离”的东方物业及大家房产的物业品牌，均为我县本土物管的佼佼者。

　　“29家物业公司管理着县城范围内的120多个住宅小区，从物管行业要实现效益对规模的要求来看，还是处于太过分散的局面，内部、内外之间的洗牌还将继续。”房管科认为。

　　走出恶性循环的阴霾

　　四年来，本土物管企业中“成长”最快的莫过于洁兰。

　　“从规模看，洁兰在走下坡路。”公司负责人李权伟笑着说。

　　早在2010年，洁兰利用本土物业的优势，旗下管理的楼盘面积已达到200万平方米，而经过3年多的“自我洗牌”，如今仅剩7 个楼盘100万平方米左右。

　　李权伟解释说，在物业行业的细分市场上，洁兰的定位是专注客服类的园区服务，于是我们将一些老小区剔除，交给那些还在求规模的物管企业。而在保留和新竞标的楼盘，“我们的客服占整个物业服务团队的三分之一，真正变管理为服务。”

　　专注园区服务后，洁兰取得的成功显而易见。物业费收缴难，曾是四年前开展物业宣传月活动的一大主因。在洁兰接管的首个实行园区服务理念的尚城公馆，洁兰已取消了催缴工作人员。“不用上门催，一个温馨的通知，业主都会主动来交。”

　　这背后蕴含着另一组数据对比：四年前，物业小区最好的缴费率为80%；四年后，最低的缴费率为80%，多数管理服务质量好的小区缴费率超过90%。

　　房管科工作人员认为，这就破解了物管行业的一个恶性循环：缴费率低——服务质量下降——缴费率再次下降……。

　　洗牌还将持续

　　“维持一家没有房企背景的专业物业公司盈利和生存，50万平方米的规模是一个分水岭，而据我所知，县城只有3家能达到。”李权伟说，这意味着洗牌还将继续，比如从洁兰旗下分出去的100万平方米的老小区就维持了部分物管企业的生存。

　　然而，物管行业洗牌是一个困难重重的过程。密切关系百姓生活的物业服务，“退出容易，但退出的小区谁来管，必须有一些收费价格不高的物管来实施老小区物业。”房管科工作人员认为，虽然利润率低，有政策补助，这些物管企业之间也竞争激烈，一度有业委会辞退物业的现象发生。

　　今年，我县出台政策扶持物业服务业发展，设立物业奖励专项基金，对老旧小区物业管理实行以奖代补政策，并给予减免老小区生活垃圾处理费。“这就是对以老小区管理为主的物管企业的扶持。”

　　业主的物业消费理念日趋成熟、物业保值意识增强、形成三级联动的物业管理机制，这些物业宣传月为物管行业带来的可喜变化，恰恰也是物管行业再洗牌的杠杆。