租房营业前 务必要弄清房东及物业使用权情况

　　在自家附近有个电影城，是不少市民的期盼。可位于杭州登云路518号C座三楼的金象影城，几个月前已经装修完毕，但因办不出工商执照迟迟无法开张。金象影城为此还把工商部门给告了。

　　“关键问题出在物业的房东层面，我们也是受害者。”昨天，金象影城总经理翁利萍接受记者采访时无奈地说，“现在的损失已很大，我也不知道说什么好。每等一个月损失有100多万元。希望有关部门能协调和理顺其中的问题，帮助我们尽快渡过难关。”

　　据悉，上述“金象电影院行政许可案”已告一段落。5月3日，拱墅法院一审判决拱墅工商分局胜诉，驳回了金象电影院六原告要求该局撤销《登记驳回通知书》的诉求。

　　房东涉嫌“一女二嫁”

　　“金象影城办不出营业执照，以及这个官司的根源在于房东杭州华策实业公司‘一女二嫁’引起使用权纠纷。”5月8日，拱墅工商分局相关负责人对记者表示。

　　据介绍，金象电影院是与杭州赛码品牌管理有限公司签订租赁合同。而因种种原因，其房东杭州华策实业公司先后与浙江华东家具投资公司及杭州赛码品牌管理有限公司形成租赁关系。

　　2012年6月，金象影城入驻登云路518号，面积将近4000多平方米。2013年初，影城耗资3000多万元，完成装修，并计划1月份开业。不过，当金象影城的职员，拿着审批材料以及放映执照等一系列手续，去工商部门办理工商营业执照时，被告知办不出来。

　　“根据法定职权，我们分局有权对原告提交的申请材料进行审查、核实，包括公司住所证明，即能够证明公司对其住所享有使用权的文件。”拱墅工商分局相关负责人介绍。

　　“原告提交申请材料后，我们分局核实，发现其提交的住所证明所涉场所已经存在房屋所有权人与他人的租赁关系。目前其提交的住所证明并不能证明拟设立的公司已经取得案涉场所的使用权，遂作出《登记驳回通知书》。”相关负责人指出，“我们分局在此案中，做出的各项行政措施均按照法定程序进行。”

　　　“金象”暂不考虑上诉

　　“在办营业执照之前，需要消防、卫生、环保等一系列前置审批。我们只有装修好，同时办出所有的审批手续后，才能到工商部门办理营业执照。我们也是在办理营业执照的过程中，才知道这个物业存在使用权的纠纷。”翁利萍说。

　　“现在装修好了，没有营业执照不能营业，每个月损失要100多万元。”翁利萍说，“我们也是迫不得已才去打官司的。目前暂不考虑上诉，接下来这两天，电影院股东将开会再商讨。”

　　事实上，不仅仅是金象影城一家，已经有大大小小几百家商户与杭州赛码品牌管理有限公司签合同，进驻上述物业。但都因为相同原因办不出营业执照，也因此无法开业。

　　金象影城等企业的遭遇也给其他创业企业提个醒：在租房开展企业经营之前，一定要对房东及物业使用权的情况进行一定的尽职调查。

　　律师说法

　　1.协议的有效性与先后顺序无关

　　“先不谈这个案子。一般情况下，尽管有先后，‘一女二嫁’从法律上讲，两次租赁协议都是有效的。一般而言，房东把房子租给你，如果不能让你住进去，那可以追究房东的违约责任，反之，则很难去告。”浙江裕丰律师事务所律师蔡利君分析说，租赁或买卖协议的有效性与先后顺序无关。

　　2.若是由房东引起损失可向其索赔

　　浙江海浩律师事务所律师李慧认为：“不过，这个案件中，通过拱墅法院的判决，可以明确是由于房东的‘一女二嫁’而造成营业执照办不出来。影院租房子，毕竟不是为了自住，而是为了经营。影院因没有营业执照而造成损失，若是由房东引起的，那这个损失，可以向房东索赔。”李慧说，“如果没有这个判决，影院很难告房东。”

　　部门说法

　　建议先明确争议裙楼的使用权归属

　　“从人文关怀的角度出发，我们对金象影城由于房东‘一女二嫁’引起的使用权纠纷而造成的投资损失表示同情。”拱墅工商分局相关负责人表示，“鉴于杭州华东家具市场有限公司与杭州赛码品牌管理有限公司在该场地使用权上的纠纷还未解决，分局建议两家公司先通过民事诉讼明确该裙楼的使用权归属，再由取得使用权的一方到工商机关来申请行政许可。”