秋风起，房价涨① 谁在涨？为何涨？

2012年09月26日 | 来源:浙江在线新闻网 | 作者:

　　最近几天，面对心仪楼盘望江南的大幅涨价，家住滨江的俞先生一直处于苦恼之中。早在今年4、5月份，他就看中了荣安·望江南。除了位于滨江核心区，靠近地铁，生活交通极为便利，望江南最打动他的是江南实验学校学区。他儿子刚满一岁，购买望江南，将彻底解决他儿子未来小学和中学的学区问题。

　　今年6月17日望江南首次开盘，均价2万/平方米，但面对异常火爆的抢购热潮，俞先生尽管找了荣安地产的各种关系，依然失之交臂。当他把希望寄托在望江南二次开盘，面对9月23日5、6号楼2.5万/平方米的均价，相比一期5000元/平方米的提价时，让他苦恼不已，深感买也不是，不买也不是。

　　【望江南楼盘资料】【业主家园】

　　当然，有失意者，也必有得意者。对于望江南一期130多位业主来说，短短3个月的时间，所购房屋已然“升值”四五十万元。

滨江区主要在售楼盘一览（截至2012年9月25日）

序号	楼盘名称	户型、均价
1	寰宇天下	大户型产品“国府”180目前在售，户型180-255平米，均价20000-28000元/平米； 9月3日加推90方户型，均价20000-21000元/平米
2	半岛国际	半岛国际目前在5号楼，户型包括128平米三房和158平米四房，均价23000元/平米左右；小户型基本售罄
3	钱塘帝景	钱塘帝景目前在售2号楼、3号楼大户型房源，以178，255平米为主，均价23000-25000元/平米
4	荣安·望江南	荣安·望江南于9月23日推出二期5、6、7号楼，户型以88为主，均价在25000元/平米左右。
5	江南铭庭	江南铭庭在售2号楼139方大户型，折后均价15000元/平方米左右
6	东和云第	滨江的东和云第于9月22日推出最后一栋2#楼，共120套房源，主力户型面积为86方到113方，均价15000元/平米左右，当日去化率近七近。
7	绿城·明月江南	绿城明月江南在售新推西区7号楼小户型，主力户型为88方，均价31000元/平方米左右；另外在售西区13号楼和14号楼，户型面积为135-185平米，均价31000元/平米左右。
8	铂金名筑	铂金名筑9月4日首开小区东面1、2、10号楼共275套，户型面积为80-160平米，其中主力户型为90方以下小户型，160方为复式结构，起价15088元/平方米，均价在17000—18000元/平方米。
9	积·家	积家在售4号楼，户型为116-126平米平层，折后均价19000-20000元/平米。

　　望江南大幅上调价格为了扳本？

　　在3、4月份房价深幅下探之后，事实上，早在5月份，杭州就有个别楼盘“触底反弹”，但幅度非常有限。对于俞先生来说，并非不能接受望江南房价较一期上涨，只是这个幅度，让他有些受不了。

　　“我们二期房价较一期涨幅比较大，主要有两个原因，”在接受记者采访时，望江南策划经理滕辉表示：

　　第一，从市场上来说，经过了近半年的去化，滨江90方的房源大幅减少，目前已经比较稀缺。最近，寰宇天下的89方房源已经卖到2.05万/平方米，比4月份的1.7万，上涨了20%，仍然被抢购一空。而半岛国际最近开盘的5号楼，大户型房源边套已经卖到了2.4万/平方米。望江南有地段和学区优势，卖2.5万/平方米也很正常。

　　第二，望江南是两年前拿的地，地价高达14230元/平方米，加上财务成本，现在的成本价已经超过了2.4万/平方米。之前之所以2万/平米亏本销售，公司主要是为了资金回笼，走量为主。而最近一两个月，荣安其它项目销售也在好转，公司已经没有了资金压力，所以，希望维持在成本价以上。

　　附近二手房价格的上调，也给了望江南价格上调的动力。本网首席评论员丁建刚认为，望江南边上的东方郡，最近很多二手房源的挂价已经到了2.3万/平方米，如果加上税费，已经接近望江南2.5万/平方米的价格，“随着楼市的持续回暖，部分板块的比价上涨效应再度显现”。

　　尽管吓跑了不少客户，但据滕辉透露，望江南二期所推5、6号楼121套房源，销售率已经超过7成，堪称热销。“我们楼盘的固有优势非常明显，也有客户跟我们讲，如果价格定低了，可能还买不到”。

青枫墅园7月29日开盘现场人气旺

　　青枫墅园涨20%以上底气在哪里？

　　与望江南二期开盘同一天，9月23日，青枫墅园加推山语阁12号楼252套房源，折后均价在8500元/平方米左右。这一价格，较该盘2月25日降价时的6997元/平方米，涨幅超20%。这也是青枫墅园年内第四次上调价格。

　　青枫墅园今年五次开盘，房价四次上涨

　　(注：成交套数、成交均价来源于余杭透明售房网)

开盘时间	幢号	套数	开盘均价（元/m2）	成交均价（元/m2）	成交套数	成交率（%）
2月25日	3、4、5、6	280	6997	7149	280	100
3月31日	8、13	323	7177	8号楼7296 13号楼7362	320	99.1
6月10日	11	118	7280	7535	118	100
7月29日	10	118	7680	7977	118	100
9月23日	12	252	8500	——	——	——

　　今年2月25日，青枫墅园打响仓前降价第一枪，推出3、4、5、6号楼280套房源，6997元/平方米的价格，较去年6月开盘时的10300元/平方米，打了7折。青枫墅园降价当天，现场来了600多组客户，280套房源当日售罄，成为杭州今年首个日光盘。【青枫墅园楼盘资料】

　　3月31日，青枫墅园加推8、13号楼共323套房源，房价上涨至7177元/平方米。余杭透明售房网显示，8、13号楼仅剩3套可售，成交率接近于100%。

　　6月10日，青枫墅园加推11号楼118套房源，房价上调至7280元/㎡，售罄。

　　7月29日，青枫墅园加推10号楼118套房源，房价第三次上调至7680元/㎡，再度售罄。

　　然后就是9月23日，加推12号楼252套房源，全部为89、90方的小户型。与此前每次小幅涨价不一样，这次青枫墅园将房价大幅上调至8500元/平方米。只是，青枫墅园还能延续此前四次几乎100%的热销神话吗？

　　业内资深人士吴先生认为，青枫墅园这次房价上涨幅度有点大，加上周边竞争楼盘比较多，或将止步热销。青枫墅园今年前4次开盘，售价都低于8000元/平米，与同板块的另外两个楼盘新湖果岭、温莎郡，有比较明显的价格优势。然而，当青枫墅园的房价涨到8500元/平米时，考虑到产品差异，价格优势已经非常不明显。此外，仓前另外两个新盘保亿丽景山和复地上城最近都将面市，价格很可能持平甚至低于青枫墅园，青枫墅园面临着更多也更有力的竞争对手。

　　吴先生认为，青枫墅园这次之所以敢于开8500元/平方米，主要是因为经过前面四次的热销，已经回笼了大量的资金，现在心态比较稳，不急着卖了。此前的6月27日，在接受本网总策划丁晓红采访时，新南北董事长陈烟土表示，“青枫墅园今年以来买了76000方，一共大概6个亿进账，去年只卖了1个亿。”很显然，新南北今年的资金回笼状况非常好。