三问杭州商业地产①：豪华型的消费是杭州人的“商”生活吗？

　　编者按：

　　2007年至今，在每年的全国城市单体商场销售额的排行中，杭州大厦就没有榜首旁落过。杭州大厦在不断为人们提供LV、爱马仕、香奈儿之时，也在不断加深人们的印象：西湖边，白居不易；“临安城”，一线奢侈。

　　万象城、印象城、银泰城，新天地、大运河、综合体……杭州的CBD建设还在热火朝天，城北、城西、下沙、滨江，城市的商业空白上将会增添越来越多的浓墨重彩，可也不禁让人思考，多个区域中心的形成,必然面临一个商业多元化时代的来临,什么是符合大众消费的商业?衣食住行的生活消费,除了千遍一律的超市,还有哪些特色的商业街区?

　　我们所需要的商业，其实就是平民大众所想要的生活!

　　2012，杭州将迎来一个全新的时代——轨道交通1号线，搭上地铁的翅膀，交通会改变，地段会改变，时空的概念会改变，而商业、生活也会开始一个新纪年吗？ 【杭州未来十年的商业网点发展规划出炉】【杭州商业地产网】

　　在这改变发生之前，我们却仍然有那么多的疑问。他山之石,可以攻玉。放眼世界，有不少地方的商业模式是我们所缺乏的，也是平民大众最为需要的，是该扬长避短，集思广益，打造杭州这个风景旅游城市的精华部分,让住在杭州的市民享受最为丰富的“商”生活,让游在杭州的游客感受到这个浪漫之都的多彩多姿！

　　本网还将持续发布商业地产系列报道，二问：杭州的多中心商业格局、多元化业态何时形成？三问：地铁时代，杭州人的“商”生活在哪里？ 敬请关注。

杭州城北新天地综合体效果图

　　不收费的西湖，与高消费的杭州大厦

　　上有天堂，下有苏杭，西湖一直是杭州的名片：每年的4月到11月，美丽的西子湖都要欢迎来自五湖四海、国内国外的游客，而西湖的景致让慕名而来的他们鲜有失望，作为一家不收费的国家级5A级景区，杭州西湖以开放的姿态迎接游人如织，也让他们感叹不已，“与西湖作伴，你们杭州人民真幸福。”【西望北望，杭州商业新气象】

　　杭州的另一张标签则是杭州大厦，从2007年至今，在每年的全国城市单体商场销售额的排行中，杭州大厦就没有让榜首旁落过。据统计，2011年杭州大厦销售额达到了70亿，而来自温州、台州、义乌等地的省内购买力完成了60%的任务！

　　杭州大厦在不断为人们提供LV、爱马仕、香奈儿之时，也在不断加深人们的印象：西湖边，白居不易；“临安城”，一线奢侈。

　　不收费的西湖，高消费的杭州大厦，杭州就在这样的两重极端中，将从“西湖时代”，进入到未来的“钱塘江时代”，而在城市的四面八方，越来越多的杭州大厦、万象城在崛起：

　　银泰集团在东南西北布局，正在完成它从一座楼到一座城的嬗变；

　　国企新天地扎根城北，体量超百万方，计划重塑城北的辉煌；【杭州新天地巨型城市综合体主题论坛】

　　沿着地铁沿线，仅主城区就7座地铁上盖物业，体量超过百万方；

　　比即将来临的地铁1号线更让人震惊的是，这个城市建造100座城市综合体的决心。

地铁九堡东站综合体效果图

　　商业综合体：城市未来的主流模式？

　　据记者了解，杭州将打造的100个城市综合体共14万亩，可开发利用面积6200万平方米，其中，10%为地铁上盖物业，包括一批多功能的旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、博览城等。目前，该市排定要重点建设“大美丽洲”良渚文化综合旅游体、湖滨南山路特色街区二期、杭州创新创业新天地、地铁九堡东站综合体、西溪国际旅游综合体、奥体博览城、临安太湖源国际生态文化村等100个城市综合体。

　　【独家：杭州100个城市综合体调查报告】

　　商业综合体，现在已经成为了一个非常热门且吃香的词组，而万象城无疑正是其在杭州打响金字招牌的强力推手。

　　万象城出现的这种“赶集”效应，正说明集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的商业综合体，受到了杭州人的热捧和认可，也从另一个方面反映了杭州商业空白和单薄的现状。而随着杭州人对生活品质的要求在逐渐提高，他们已经不满足于简单地逛商场购物类的单一消费，而综合体的出现一定程度上迎合了人们的这一需求。

　　但综观商业综合体的发展，资金投入量大，周期长，运营能力要求高其不易成功的三大难题，也令许多企业望而却步。

　　而未来，杭州又将崛起一大批商业综合体，其中有创新创业新天地综合体、嘉里中心综合体、华家池商务综合体、百大绿城西子国际、蓝孔雀综合体等，一些已经开建，一些正在逐步推出地块。

　　新建商品房板块商业的一穷二白

　　与综合体建设开工热火，未来璀璨形成鲜明对比的是，杭城目前商品房住宅小区商业生活配套的一穷二白：

　　2011年的杭州楼市里流传着一则故事：某位成功人士在西郊某豪宅板块买了栋别墅，装修完毕，一家三代兴冲冲地搬入新房，然后各路亲朋好友纷至沓来，共同分享这阔绰的空间和奢华的享受，然后短暂的“蜜月期”很快度过了，而问题接踵而至：小区入住率很低，一到晚上就黑灯瞎火；买菜、吃饭不方便，小区唯一的会所也因为入住率太低而未开始营业，“太惨了，连个沙县都没有啊，”......于是，舍弃大别墅，狼狈地逃回了城里。

　　也就是从那时候起，其貌不扬的“沙县小吃”成了网友们调侃住宅小区配套是否齐全的重要标准之一。

　　别墅因为地处近郊或者远郊，配套缺乏，生活不便还情有可原，而事实上，在杭州10余年来轰轰烈烈的城市化进程后，数以万计的新杭州人蜂拥而至，城市的版图中开始增加下沙、临平、闲林、滨江、桥西、申花、余杭、仓前时，我们面对的却是这样的尴尬：

　　学院路以西，这片称为城西的地方，从95年的丹桂公寓到2012年的西溪诚园，绿城在城西开发超过了18年，而“以西为贵”的城西休闲购物却仍然只有一座西城广场可去；

　　钱塘江以南，以总部经济、楼宇滨江战略异军突起的滨江，成为了杭州的高新技术经济开发区，苏泊尔、康恩贝，阿里巴巴也过江而去，而这里数的过来的商业却只有星光大道，和一条“垃圾街”；

　　“大有可为的开发区”开发的年份也超过10个年头了，从工业区到开发区再到大学城，只是一样不变的是下沙一穷二白的“商业生活”。一位住在伊萨卡的业主告诉记者，“在下沙，没有车几乎寸步难行，因为这里除了‘黑的’，根本打不到车。”

　　申花，未来“杭州的徐家汇”，在庞大的银泰城商业“航母”下水前，这里的主要商业表达形式仍然是层差不齐的沿街小店铺；

　　祥符、城北，百万方的城市综合体告诉人们，这里未来将由亚洲最大的影院和未来杭城首个4D院线，而现在，要看场IMAX电影，还是得去武林广场和钱江新城；

　　仓前、余杭，一位购房者戏谑道，“冬天可以羊锅村，剩下的季节可以等着吃羊锅啊。” ......

四季公馆售楼处人头攒动，热闹非凡

　　从被诟病到受热捧，丁桥生活给我们什么启示？

　　4月份的丁桥是杭城楼市当仁不让的热点，昆仑天籁、中豪·四季公馆先后以均价8500元/平米左右的价格“降价促销”，一时几乎“万人空巷”，漏夜排队也再现杭城。

　　吸引刚需购房者的首当其冲的自然是价格，而除了价格之外，是什么让这个因为经济适用房聚集而被人诟病品质的主城区板块重获青睐呢，为什么同样的不到9000元/平米的价格在临平山北、在下沙沿江商住区出现时，却没有这样的“盛况空前”呢？

　　从四季公馆新业主刘先生的话中，或许我们可以有所启示，“这里没有杭州大厦、没有银泰百货、也没有武林广场。只有一座新城广场、物美、肯德基、知味观。不过对于我这样的刚需来说，这就足够了，而且这也是我消费得起的商业。”【中豪·四季公馆低价入市 4月27日预约火爆】

　　丁桥距离主城区15公里左右，在绕城公路之外，在过往，这里的住宅的表现形式主要是经济适用房等保障性住房，丁桥家苑、丁桥兰苑、后珠美邻嘉苑、长睦邻里人家……而围绕这些大经济适用房小区和大量的人口导入，幼儿园、小学、中学、超市大卖场、加油站、公交总站，各类商业、生活等公共服务设施也逐渐上马落地。

　　等到广宇·上东城、天阳·观筑、昆仑·天籁、中豪·四季公馆等一大批商品房项目进入开发时，区域的成熟度和人气已经有了足够的保证，区域也开始由沿街商铺为主的商业形式，过渡到临街商铺和大型商业中心共同“表达“的阶段。

　　据悉，今年丁桥的丁兰广场预计将营业，近6万方的商业营业面积涵盖百货、超市、专业店、餐饮、电影院。据开发商介绍，“丁兰广场仍然将以满足区域内居民的社区商业需求为主。”

　　从西湖时代到钱塘江时代，杭州人需要什么样的生活配套？

　　福利房制度的改革和城市化的进程，让杭州的“可居住区域”进一步增大，楼市版图不断向外拓展，从市中心到钱江新城，从西湖时代到钱塘江时代，下沙、临平、余杭、滨江……

　　然而，随之而来的是住宅的钢筋水泥在拔地而起时，却没有生活、商业等公共配套的“郁郁葱葱”。于是，有些板块除了自己开车，不然没法到达，进得去出不来；有的板块成了“卧城”，成为城市“钟摆式”潮汐人群的起点和终点……

　　而随着板块人口迁入数量的增加、速度的加快，区域内商业生活配套欠缺与业主的需求的矛盾也就更加突出。另一方面由于杭州只有一个武林广场的单中心商业格局，区域商业发展不均衡，更加剧了这样的矛盾。

　　今年10月，杭州首条轨道交通地铁1号线将开通，下沙、临平、滨江、萧山的人们到达武林广场也将更加方便。不过，对于杭州来说，杭州大厦、银泰百货当然不可或缺，而一定程度上沿街商铺、社区商业、邻里中心同样举足轻重。尤其对于刚需客户更加集中的新生区来说，什么才是老百姓想要的商业生活，什么才是老百姓消费得起的商业生活，仍是一个富有挑战性的课题。