“价格战再观察”③：“亏本战”频现的背后

　　编者按：

　　随着五月到来，杭州楼市价格战已经全面展开，价格战也屡屡呈现新的特征，拦截战、断腕战、主动出击、被动应战……不同板块的项目也选择了各自不同的战术，本网特别梳理经典案例及其价格战效果，推出“价格战再观察”系列稿件，敬请关注。

　　之前已经推出：《“价格战再观察”①：拦截战》、《“价格战再观察”②：成交量繁荣背后——虚假还是真实?》 今日推出第三篇：《“价格战再观察”③：“亏本战”频现的背后》

　　【龙年杭州楼市降价追踪】

　　在所有的价格战样式中，“断腕亏本战”最为惨烈。继3·15曙光之城首发亏本面市之后，德信·北海公园以及丁桥两盘昆仑天籁、四季公馆相继跟进，杭州楼市“亏本盘”由点及面，频现楼市。

　　值得注意的是，09年下半年和2010年，杭州楼市诞生了大量的地王和高价地。在调控不止之下，其中的很多项目，都将成为潜在亏本楼盘。

杭州四个亏本楼盘典型

　　曙光之城：亏本背后的滨江棋局

　　曙光之城是杭州楼市首个公开意义上的亏本楼盘。

　　3月15日，曙光之城推出首期3幢房源，分别为毛坯11号楼，精装修的5号楼、8号楼，共计243套房源，毛坯均价15060元/平米，精装修均价19600元/平米。

　　15060元/平方米的销售均价，相较于该盘09年12月拿地时12684元/平方米的楼面价，显亏无疑，且亏损幅度不小。曙光之城“巨亏”面市，震撼市场，在杭州楼市刮起了一阵强烈的曙光旋风，引发抢购热潮，久未的日光盘再现。此后不久，滨江趁热打铁，两度加推，曙光之城三度日光，均一房难求。

曙光之城一周三次开盘三次日光

　　在曙光之城首开破发之后的第三天，也就是3月18日，滨江集团董事长戚金兴接受本网总策划丁晓红采访时表示， “不以成本，而以市场论价格。”公开回应业界对该事件的热议和关切，将曙光之城再度推向舆论的高峰。

　　曙光热度未过，市场旋即刮起黎明旋风。承接曙光之城的热度，4月8日，原本定于5月开盘的滨江·金色黎明，紧急提前加推，当日售罄。4月13日、4月15日，金色黎明再度密集推盘，两批共890套房源，很快预定一空。从3月15日到4月15日，短短一个月时间，滨江集团接连推出曙光、黎明两个项目超过2000套的房源，回笼资金近40亿元，成就了深度调控下滨江营销的一段传奇。

金色黎明4月三开盘热销，售楼部内挤得水泄不通（摄影： 吴洵非）

　　北海公园：破发之后有可能扭亏吗？

　　紧随曙光之城，德信·北海公园成为杭州楼市第二个亏本破发的楼盘。

　　北海公园位于桥西以北的祥符板块，4月17日首次开盘，推出1、2号楼共183套房源，起价11760元/平方米，中间套折后均价12680元/平方米；边套价格贵约1200元左右！

德信·北海公园两次开盘均热销8成，图为开盘现场。

　　尽管均价比边上的方正·荷塘月色高出1000元/平方米，但北海公园依然引发抢购，当天去化95%。该盘随即于4月22日加推10号楼92套房源，优惠后中间套均价1.28万/平方米，价格微涨。

　　将中间套和边套的房价平均一下，北海公园的均价大概在1.36万/平方米左右。然而，该盘2010年10月的拿地楼面价是10047元/平方米。就当前售价而言，北海公园的单位面积亏损额，跟曙光之城非常接近。

　　事实上，北海公园1.36万/平方米的均价，已经高出一路之隔的邻居方正·荷塘月色1000元/平方米以上。而北海公园之所以能在价格高出周边不少的情况下，依然热销，则源于楼盘本身的景观优势——北边有一个非常漂亮的湾，以及在户型上的苦心经营。

　　值得注意的是，目前德信·北海公园已开和月底将开的1、2、10、11号楼，在小区位置中最差。而这4幢房源的总体量，只占该盘总建筑面积的三分之一。北海公园剩下的三分之二房源，几乎全部可以看到湾景，预期售价应在1.36万/平方米之上。设若下半年楼市形势再有所好转，北海公园实现扭亏，也未尝不可能。

　　昆仑天籁、四季公馆：都是邻居惹的祸？

　　在杭州主城区边郊板块中，丁桥属于降价比较晚的一个，也是“不鸣则已、一鸣惊人”的一个。

　　“好的生活，没那么贵。昆仑天籁，均价8800元/平方米，力挺你的好生活。”4月20日傍晚，昆仑天籁官方微博发布的这条信息，正式宣告调控后主城区房价新低的诞生。8800元/平方米的均价，不但是丁桥房价的最低，也刷新了整个杭州主城八区住宅楼盘的最低价。

昆仑·天籁降价销售1、3、4、6、10号楼剩余房源，
均价8536元/平米，户型面积为88、89、104、122平米。

　　四季公馆携石材干挂外立面的产品优势低价迎战，迫使昆仑天籁在4月27日将售价再度紧急下调至8536元/平方米，并连夜开盘，以免夜长梦多。

　　与其它任何板块的价格战不同，无论天籁的8536，还是四季公馆的8500-9000，相较于5524和7245元/平方米的楼面价，都是“割肉亏本”。换句话说，四季公馆和昆仑天籁，在竞相亏本竞争。

四季公馆加推2、5、6号楼149套房源，均价8700-9300元/平米，当日售罄

　　值得注意的是，昆仑天籁触底价掀起丁桥价格战，既有丁桥兄弟楼盘昆湖·玺之湾1.1万/平方米面市销售不佳的参考，也是迫于相邻华丰板块的降价压力。

　　3月下旬万泰新语直降4000给了丁桥“致命一击”。作为与华丰最近的板块，丁桥与华丰，历来是兄弟板块，有时媒体甚至以丁桥华丰来来统称这两个板块。然而，因为华丰距离市区更近，华丰板块的售价，历来高出丁桥2000元/平方米左右。万泰新语直降后的均价只有10500元/平方米，已经低于丁桥所有在售楼盘的价格。昆仑天籁降价后的“均价8536元/平方米”，正好又与华丰的低点10500，相差了将近2000元/平方米。