今年2月份以来，随着楼市“小阳春”的到来，沉寂了多个月的土地交易市场再起波澜，开发商们在土地收储上的集体爆发引人关注。再露繁荣景象的土地市场反映出房地产企业充足的资本和对后市的信心。

　　就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石再次抛出“拐点论”，向有些“过热”的地产市场泼了盆冷水。王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。

　　信心加资本撬动土地市场全面复苏

　　从绿地集团分别以9.57亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊，创今年上海土地出让价格的新高，到富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10号地，再到中洲宝城26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块，雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。一个多月的时间内，国内“地王”频现。

　　中国指数研究院最新的统计数据显示，6月1日至7日，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25%，推出土地面积608万平方米，环比增加25%，成交土地面积173万平方米，环比增加14%。

　　“优质地块一直是开发商们收储的对象，只不过去年楼市的低迷抑制了开发商的热情。”易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭在接受采访时指出，目前的情况表明冷落已久的土地市场开始复苏，地产商对后市的预期正在转好，信心正在增强。

　　国内地产巨头万科近日发布的公告显示，在过去的一个多月中，公司已斥资23亿元多处拿地。这与其两个月前对于国内楼市“尚需进一步观察”的谨慎表态形成了鲜明的对比。

　　万科能在短时间内连连出手，表明公司“不差钱”。上述公告显示，5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，同比分别增长19.3%和19.7%。这一销售额已经接近2007年高峰时期的单月最高记录。而今年1月至5月，万科的销售总额已达238.9亿元，较2008年同期大涨20.9%。

　　嘉华(中国)投资有限公司总经理助理谷文胜表示，近期国内楼市十分活跃，开发商在短时间内回笼了大量资金，而开发项目资本金比例也降低了15个百分点，这都使开发商的财务状况大大改善，现金流增加，出于持续发展的需要，买地是很自然的。

　　投资需求入场市场带来暖意

　　今年一季度成交量的大幅增长确实为市场带来一阵暖意，但若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求的注入必不可少。

　　虽然总体看，5月份的成交量创下新高，然而值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化：刚性需求的数量在减少，投资性需求的数量在逐渐增加。

　　“从2月到5月，需求的结构在不断变化。可以断定，现在投资性需求已经入市。”易居中国综合研究所所长杨红旭告诉记者，2-3月份，刚性需求为绝对性市场主力，3月至4月份改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。

　　以上海为例，5月份上海内环内成交量同比上涨30%，中外环之间涨幅为10%，但外郊环则下跌了3.2%。5月份上海二手房成交价环比上涨了约10%，但这部分涨幅主要是由一些市中心的高端物业带动的，外郊环涨幅并不大。杨红旭认为，市中心的高档楼盘的成交量在5月出现了明显的攀升，这是明显的“追涨”。在未来楼市尚不明朗、价格又大幅攀升的情况下，刚性住宅需求一般不会轻易去“追涨”，因此可以断定投资需求已经入市。

　　美联物业区域董事高锦滔认为，从5月交易情况来看，上海的高端住宅都已开始放量，可以看做改善性需求与投资性需求集体入市的前奏。同时，5月高档房成交的走势表明，投资性需求将在一定程度上取代刚性需求成为后期市场的主力。

　　道邦房产董事林荣时在接受记者采访时表示，如果投资需求持续入市，可能会再次积累泡沫。投资者买房产能持续多久是个问题，尤其是追涨的意愿有多强更难说。

　　“楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。”世邦魏理仕大中华区董事吴家仪认为，国内房地产价格的走势很大程度是受到政策的影响。

　　温州炒房团偏爱豪宅和中小户型

　　130万元、140万元、160万元……位于宝安中心区的一个小区，在短短的3个月内，一套100平方米商品房的价格每月在以5位数的价格势头上涨，平均每平方米的价格上涨竟达到了3000元。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商说，短短几周的时间，温州人已经将深圳百余套极具投资价值的房产“收归囊中”，这让业内人士都感到“措手不及”。

　　“这次温州人的‘来访’，目的性非常强，而且投资的区域比较集中。”宝安区一家地产公司的经纪人告诉记者，他们选择投资区域以宝安中心区、龙华坂田片区、南山片区为主，除了豪宅外，中小户型也是他们这次买房的偏爱。

　　位于宝安龙华一家楼盘销售人员这样描绘：一群衣着平淡的温州人结伴而来，操着方言招呼同伴，非小户型和豪宅不看。

　　“主意拿准，温州人下手又狠，一次性下单21套。临走时，这群温州人还留下话：回去之后，我再叫朋友来买。”该销售人员介绍说。

　　深圳世联地产顾问股份有限公司刘华向记者介绍，早在3月初，便有温州人赶赴深圳，随即对多个投资物业下手。据其不完全统计，温州人近期已经在深圳购买90余套物业。有业内人士提出：温州炒房团“重现”深圳了。

　　对于温州人为什么选择这个时候来深圳买房，深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智分析说，主要有以下几个方面的原因：

　　首先，今年年初，国家出台了一系列楼市的利好政策，不仅对市民买房是一种鼓励，也坚定了投资客对楼市的信心。

　　其次，目前，许多投资客都对通货膨胀有不同程度的预期，而投资固定资产无疑是一种最为安全的投资方式。

　　最后，温州人选择这个时机“入市”，也是为对深圳房地产市场的看好。

　　“据统计，深圳楼市今年1月初的投资比例仅为5%，而到了5月份，投资比例已经达到了20%。”李耀智说，“在外围经济不景气，投资款没有出路时，温州人的钱再次涌向深圳楼市也不难理解了。”

　　形势大好王石再抛“拐点论”

　　万科董事长王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。有媒体将王石此言论称为新的“拐点论”。

　　这是王石在2007年准确预测了楼市在2008年将出现拐点后，第二次抛出“拐点论”。在房地产形势“一片大好”的此时，新“拐点”论不禁使大家的心又揪了起来。

　　其实市场上不乏与王石持相同观点的人士。

　　“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”当记者问杨红旭如何看待王石的新“拐点论”时，他这样表示。

　　从数据上看，现在房地产市场几乎是一片飘红。中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示，5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升。可是第一太平戴维斯中国区市场研究部经理简可认为，由于经济基本面仍未好转，现在预测整体市场复苏还为时过早。

　　一个值得注意的细节是，成交量持续攀升的势头已经减缓。

　　中原地产监测数据显示，5月份全国有6个城市的成交面积环比出现下跌，重庆5月成交量环比4月更是下降了近30%。而在5月的最后一周(25日-31日)，有8个城市成交总量与上周相比下降10%，其中上海下降23%，广州、天津和重庆均下降9%。北京环比下降了27%，这也是北京今年以来商品房的成交量首次出现环比下降。

　　“基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。”杨红旭认为。

　　地价楼价再入上升通道引发担忧

　　伴随着土地市场的不断回暖，房地产市场成交价格的不断冲高也越来越成为人们关心的问题。

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　北京、上海、深圳等地不断传出各类楼市涨价新闻，其中北京朝阳区一处楼盘一个月内每平方米房价上涨5000元的消息更是加重了购房者对后市的担忧。就在富力集团高价拿下广渠门外10号地之后，周边的二手房价格就开始跟风上涨，虽然尚无准确的统计数据，但据业内人士透露，部分业主跟风涨价的行为已经在京城房地产市场上营造出了浓浓的涨价氛围。

　　“现在开发商又在大量买地，土地市场和楼市会不会再像2007年一样被炒出一波高涨的行情？”正准备买房的丁先生向记者表达了自己的担忧。

　　丁先生的担忧不无道理，一边是高调拿地，一边是悄悄涨价。虽然综合全国土地收储和开发的情况看，开发商先前收储的土地并没有完全消化，市场供求关系也没有发生根本性的变化。但主要开发商在土地市场上的频频出手，还是很容易让人联想起2007年地价、房价交替上涨的火暴局面。

　　市场复苏谨防再起炒作之风

　　“目前的土地市场仍处于恢复性增长阶段，尚未到达繁荣期。”面对地产商纷纷布局土地市场的现状，杨红旭表示，现在还处于宏观经济的低谷期，很多开发商仍旧不敢对后市过于乐观。开发商们在土地市场上频频出手、高价成交，虽然客观上会使楼市预期升温。但土地市场的回暖和楼市的回暖毕竟还是两回事。在宏观经济形势没有发生根本性变化之前，盲目看高后市的地产商有可能碰壁。

　　北京我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞表示，开发商高价拿地之后，地块周边二手房的业主常常会盲目跟风追涨，但从目前的市场环境来看，较高的房价只可能吓退对价格特别敏感的刚性需求，进而导致成交量的萎缩，加重市场的观望情绪。

　　对于一季度的楼市暖春，再次走上炒地涨价之路，无论是对开发商还是中小业主都不一定是件好事。机构分析人士认为，造成目前房价普涨、开发商收地加快的原因，一方面是市场回暖，另一方面是开发商的去库存已接近尾声，开发商注意力将转向购地、新开工面积和涨价上。

　　不过“去年以来的经验让购房者变聪明了”，秦瑞告诉记者，如果现在开发商或是中小业主盲目利用市场回暖的时机涨价，那么购房者很可能会再次持币观望，交易量的回落不可避免，房价的持续上涨也不会有市场的依托。

　　谷文胜表示，企业决定买地与否的主要根据是对宏观经济形势的判断和对未来的预期，但“也可能是在全球性通胀预期的驱动下进行资产保值的一种选择，毕竟，持有土地的风险要小于持有现金的风险”。

　　尽管对购买土地是否真能规避通胀风险存有不同意见。但业内人士还是普遍认为，当土地交易市场成为投资市场，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大。

　　目前看来，地方政府较好地掌握了推地节奏，企业也还比较理性，没有盲目抢地的现象。不少房地产企业判断，“只要政府调控得当，今年应该不会出现像2007年那么多的‘地王’”。

　　长期调研楼市的上海市政协人资环建委员会专职副主任孙钟炬认为，要让房地产业回归理性、减少泡沫，就需要降低房产成本，而地价成本是房价成本的一个重要组成部分。

　　“拿地还是要谨慎，现在把地价抬得过高，未来可能心生悔意，就如2007年很多高价拿地企业一样。”杨红旭说。