断言楼市全面回暖为时尚早

重庆某售楼处现场人头攒动

    楼市的暖意已从2008年底持续至牛年第一季度：一手房成交量普涨，一些城市甚至出现“量价齐升”局面。暖意还传至二手房市场，中介“惜售”现象又现。这股“小阳春”还能暖多久？

    牛年首季楼市呈现暖意

    经历了一贯平淡的春节期后，全国楼市在2月初起普遍出现成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50%。另一方面，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%。

    进入3月，“暖意”更盛。3月中旬，在素有“楼市风向标”之称的2009“上海之春”房展上，看房人大增。市场机构佑威·楼市通系统提供的数据显示，3月份最后一周(3月23日至29日)，上海全市商品住宅成交面积为41.27万平方米，环比上涨11%；商品住宅的成交均价为13934元/平方米，环比前周上涨8%。这是上海商品住宅成交量在3月份连续第三周保持10%以上的涨幅，此前两周(3月9日至15日、3月16日至22日)上海商品住宅成交量环比分别上涨33%和17%。

    易居中国分析师薛建雄观察到，世贸滨江花园、古北国际花园等上海中高档楼盘在3月份的价格与高位相比跌去了20%以上。降价换来了成交量大幅上升：古北国际花园在3月份卖掉90多套，几乎相当于过去一年的总和。另一方面，一些开发商则悄悄提价。比如，位于上海中环线旁的“中环一号”将每平方米均价从9500元以下上调至11000元左右。不少楼盘的售楼处出现了久违的排队现象。

    二手房市场也随之复苏。记者向中介打听上海七宝区域的一套二手房，3月中旬得到的报价是90万元并表示“有商量余地”，但到3月下旬就改为92万元。这位中介说，“现在房子有一套卖一套，价格自然要上去”。

    刚性需求释放观望氛围仍浓

    专业人士认为，一季度全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟分析，比如从今年2月份上海楼市的成交结构看，配套商品房成交占了三成，单价在1万元以下的商品房占66.7%，单价在7000元以下的商品房占44.7%；此外，各地成交住宅中小户型都占很大比例，“这表明，当前市场的主流需求还是自住需求”。

    不过，值得注意的是，楼市“复苏”表现也离不开开发商的苦心“造势”。比如，根据易居中国的监测数据，3月9日至15日上海推出的18个楼盘中，有12个推出的房源面积在0.64万至1.9万平方米之间，远低于“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定，具有“少量多批”的推盘特征。业内人士指出，开发商“多次开盘、小幅提价”，正是为了制造抢购气氛，令一些刚性需求“恐慌”入市，“少量多批开盘、小幅提价某种程度上可视为技术性促销手段”。

    与此同时，怀疑和观望情绪依然在公众中弥漫。截至3月31日下午6时许，新华网进行的网调显示，有82.55%的网友对“您认为现在楼市是否回暖”的回答是“不是”；对“您认为现在是入市买房的时机吗”这一问题，有88.34%的网友选择回答“不是，房价未见底，我还要再等等”。

    后劲存疑可能小幅调整

    回顾牛年首季楼市，上涨趋势显著，但增长后劲有待观察。以上海为例，佑威·楼市通系统的监测数据显示，3月份上海商品住宅成交量连续3周保持上涨，但环比上涨幅度逐月走低，从33%下降到17%、11%。

    一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8%。

    中国房地产指数研究院副院长陈晟说，上海住房日成交量最高在1200套左右，最低在300套左右，合理的日成交量应在五六百套左右，眼下动辄七八百套甚至上千套的日成交量，持续力并不强，且还有企业累计登记等因素影响。当刚性需求释放完毕，改善性需求又没有及时入市，这轮阶段性的增长可能就会中断，“目前的情况，只能说不算差，开发商不要被短期的数据打乱了步骤”。

    专业人士认为，未来一段时间，楼市像以往那样骤升骤降已几不可能，但仍将保持“箱底震荡”。从长远来看，交易量将趋于稳定，而价格也难大起大落。